BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
GV HƯỚNG DẪN: PGS-TS HOÀNG VĂN CƯỜNG
HỌC VIÊN: PHẠM KIỀU MINH
LỚP: K18

I. GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ HỌC VIÊN
1
Họ tên : Phạm Kiều Minh
Địa chỉ : P406, CT3 Vĩnh Hoàng, Hoàng Mai, Hà Nội
Điện thoại : 0923646427
Email : phamkieuminh@yahoo.fr
Cơ quan công tác : Sàn giao dịch bất động sản Nam Môn
Lĩnh vực kinh doanh của đơn vị công tác : Môi giới bất động sản
Kinh nghiệm công tác : Là nhân viên mới của sàn giao dịch bất động sản
Nam Môn. Kinh nghiệm bản thân có được chủ yếu được tích lũy trong
quá trình đầu tư bất động sản từ nguồn vốn cá nhân. Cụ thể là từ việc
mua bán đất thổ cư, một số căn hộ chung cư từ năm 2007 đến nay. Nhận
thấy đây là một lĩnh vực có tiềm năng phát triển ngày càng mạnh, ngày
càng quy củ hơn nên bản thân tôi muốn đi sâu vào tìm hiểu.
GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP
Đơn vị thực tập : Sàn giao dịch Bất động sản Nam Môn thuộc công ty CP ANN
Địa chỉ : Số 297 Bạch Mai, Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Giấy phép đăng ký kinh doanh số 0103916186 do Sở kế hoạch đầu tư TP. Hà Nội cấp
ngày 29/5/2009
Cơ cấu tổ chức, bộ máy :
Sàn giao dịch trực thuộc công ty CP ANN, tuy nhiên về tổ chức hoạt động của
sàn độc lập, về cơ cấu tổ chức bộ máy cụ thể như sau :
- Giám đốc sàn
- Phòng kinh doanh
- Phòng marketing và khai thác thị trường
- Phòng hành chính
2
- Phòng tư vấn pháp lý
- Phòng tư vấn đầu tư
Các phòng hoạt động dưới sự điều hành trực tiếp của các trưởng phòng. Các
trưởng phòng chịu sự điều hành của Giám đốc sàn. Giám đốc sàn được lãnh đạo
bởi Tổng giám đốc Công ty.
Điều kiện kinh tế và kỹ thuật của Sàn giao dịch :
Văn phòng : Là tòa nhà 9 tầng, có diện tích 150m
2
/tầng, trong đó 1,2, 3 và 4
được bố trí hoàn toàn cho hoạt động của Sàn. Các tầng trên được bố trí cho hoạt
động của Công ty.
Về nhân lực :
• Phòng kinh doanh : 6 người, tất cả đều có chứng chỉ môi giới bất động
sản và đều tốt nghiệp đại học chuyên ngành Quản trị kinh doanh hoặc
Marketing của các trường đại học kinh tế
• Phòng marketing và khai thác thị trường : 03 người, đều tốt nghiệp đại
học chuyên ngành Marketing, có thâm niên trong nghề
• Phòng hành chính : 03 người tốt nghiệp chuyên ngành hành chính văn
phòng.
• Phòng tư vấn pháp lý : 02 người
• Phòng tư vấn đầu tư : 02 người, tốt nghiệp đại học Tài chính kế toán,
Ngân hàng.
Thiết bị kỹ thuật của Sàn giao dịch :
- Hệ thống mạng máy tính : 100% nhân viên có máy tính sách tay, thuận tiện
cho việc tác nghiệp (có thể diễn ra ở sàn hoặc ở bất cứ nơi nào thuận tiện cho
khách hàng)
3
- Website : www. nammon. vn , đây là một phần của hệ thống thông tin nhằm
quảng bá các sản phẩm và dịch vụ của sàn tới thị trường trong và ngoài nước.
- Hệ thống phần mềm quản lý
- Hệ thống các bản đồ Quy hoạch các dự án Bất động sản ( là các Khu đô thị
mới, các dự án độc lập quy mô bé, bản đồ quy hoạch các quận, huyện ở Hà Nội)
- Hệ thống các tài liệu : Profile, Catalogue, Brochure, Fly paper giới thiệu về
các dự án, các sản phẩm của dự án, thiết kế tổng thể dự án, thiết kế chi tiết về
căn hộ, phân lô, ô số các thửa đất và các khu trực thuộc dự án.
- Hệ thống các khung giá dùng để trưng bày các bản đồ, tài liệu, tạp chí về sản
xuất kinh doanh Bất động sản.
- Hệ thống máy tính xách tay phục vụ khách hàng truy cập Internet tham khảo
bất động sản và các tài liệu trên máy tính.
- Hệ thống màn hình Tivi loại lớn phục vụ việc trình chiếu các Đoạn Video giới
thiệu dự án, các hoạt động của sàn.
Địa bàn hoạt động của Sàn Giao dịch :
Hiện nay các hoạt động của Sàn tập trung vào thị trường Bất động sản tại Hà
Nội, bao gồm cả bất động sản thổ cư, bất động sản tại các dự án. Tuy nhiên phổ
biến nhất vẫn là việc môi giới mua và bán các bất động sản trong các dự án tại
Hà Nội, ví dụ : Khu đô thị mới An Khánh, Khu đô thị mới Splendora, Khu đô
thị Mỹ Đình I và II, khu đô thị mới Dịch Vọng, Khu đô thị mới Vân Canh, .v.v.
Ngoài ra các hoạt động môi giới cũng bao gồm cả bất động sản thổ cư ( là bất
động sản đơn lẻ, không thuộc các dự án).
4
II. NỘI DUNG BÁO CÁO: QUY TRÌNH THỦ TỤC MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN
Trong quá trình thực tập và làm việc tại sàn GD BDS Nam Môn, tôi có cơ hội
được tham gia và chứng kiến nhiều thương vụ môi giới thành công với nhiều loại
hình bất động sản khác nhau nhưng phổ biến nhất là các giao dịch về đất, nhà phân
lô, biệt thự thuộc rất nhiều dự án ở Hà Nội và nhiều tỉnh thành lân cận: như dự án
tại các quận Long Biên, Hà Đông, huyện Từ Liêm, Hoài Đức, Mê Linh Trong
phạm vi bài báo cáo thực tập này tôi xin phép được mô tả lại quá trình, thủ tục môi
giới của một giao dịch đã được thực hiện trong tháng 11/2010 tại sàn.
Thương vụ: Môi giới mua bán căn hộ chung cư cao cấp Usilk City nằm ở
đường Lê Văn Lương, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội
Thời điểm giao dịch: tháng 11/2010
Địa điểm giao dịch: Sàn giao dịch bất động sản Nam Môn, 297 Bạch Mai, quận
Hai Bà Trưng, Hà Nội
Khách mua: Anh Phạm Văn Hùng, 35 tuổi, thường trú tại Hưng Yên
Người bán: Anh Vũ Thanh Tùng, Mai Động, Hoàng Mai, Hà Nội
Khách hàng có nhu cầu tìm một căn hộ chung cư diện tích từ 100-120m2, có 2-3
phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, cửa ra vào hướng Tây, căn hộ nằm từ tầng 6 trở lên, căn
hộ có chất lượng cao cấp. Do nhu cầu công tác và để tiện đưa đón con đi học nên
anh Hùng yêu cầu căn hộ nằm trong phạm vi quận Hà Đông. Thời điểm nhận nhà
cuối năm 2012 hoặc đầu năm 2013 là tốt nhất. Số tiền hiện tại anh Hùng có để có
thể thực hiện việc mua nhà là 2 tỷ. Sau khi nắm bắt được nhu cầu và khả năng tài
chính của anh Hùng, nhân viên công ty đã phân tích và đưa ra đề xuất như sau:
5
Khách yêu cầu căn hộ thuộc quận Hà Đông, có chất lượng cao, anh Hùng mua để ở
và thời điểm muốn chuyển về ở trong vòng 2 năm nữa. Sau khi phân tích thị
trường và yêu cầu của anh Hùng nhân viên tư vấn của sàn đã đưa ra đề xuất là căn
hộ chung cư thuộc dự án có tên Usilk City, nằm trên đường Lê Văn Lương, thuộc
quận Hà Đông, Hà Nội. Cụ thể như sau:
1. Về dự án Usilk City
Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk City) là một trong những dự án
nằm trong chuỗi các đô thị thuộc dự án đô thị phía Bắc TP Hà Đông (phía
Tây thủ đô Hà Nội) do Công ty CP Sông Đà – Thăng Long làm chủ đầu tư.
Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng (UsilkCity) giúp khớp nối hạ tầng giữa
các khu đô thị, hình thành một quần thể đô thị đồng bộ và hiện đại.
- Quy mô dự án: Diện tích Khu Đô thị mới Văn Khê mở rộng
(UsilkCity) là 9,2 ha.
- Địa điểm: Xã Văn Khê – Thành phố Hà Đông – Hà Nội.
- Giá trị đầu tư: ~ 10.000 tỷ đồng.
Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk City) được thiết kế, tư vấn quản
lý dự án bởi đối tác đến từ CHLB Đức (thiết kế - Công ty tư vấn hàng đầu
CHLB Đức Franken Architekten, Quản lý dự án 4M Partner). Usilk City
mang những nét đặc trưng riêng biệt với không gian mở, cảnh quan đẹp,
kiến trúc hiện đại, thiết kế quy hoạch thân thiện với môi trường góp phần tạo
nên một khu đô thị mới hài hòa, ưu việt, tạo lên nét đặc trưng ở Việt Nam.
Vị trí cụ thể của dự án:
- Phía Bắc: Giáp với đường trục phát triển phía Bắc TP Hà Đông (mặt
đường Lê Văn Lương kéo dài của Hà Nội).
- Phía Nam: giáp khu nhà thấp tầng – Khu đô thị mới Văn Khê.
- Phía Đông: giáp với khu nhà ở phường Vạn Phúc.
- Phía Tây: Giáp khu đất dịch vụ xã La Khê.
Usilk City là công trình xây dựng quy mô lớn gồm 13 tòa nhà cao tầng
hiện đại từ 25 đến 50 tầng với 2700 căn hộ với tổng diện tích sàn >
6
553.000m2, diện tích tầng hầm > 113.000 m2. Theo quy hoạch, khu đất xây
dựng nhà cao tầng kết hợp với dịch vụ công cộng được chia làm 4 cụm công
trình chính:
- CT1 gồm 05 tòa nhà cao tầng: 01 tòa nhà 50 tầng, 01 tòa nhà 33 tầng,
01 tòa nhà 30 tầng, 01 tòa nhà 28 tầng và 01 tòa nhà 25 tầng.
- CT2 gồm 02 tòa nhà cao tầng: 01 tòa nhà 50 tầng, 01 tòa nhà 33 tầng.
- CT3 gồm 02 tòa nhà cao tầng: 01 tòa nhà 35 tầng, 01 tòa nhà 30 tầng.
- CT4 gồm 03 tòa nhà cao tầng: 01 tòa nhà 35 tầng, 01 tòa nhà 30 tầng,
01 tòa nhà 25 tầng.
Thiết kế của Usilk City có điểm khác biệt là 2 tầng hầm xuyên suốt toàn bộ
các CT, đảm bảo mỗi căn hộ có 01 chỗ đỗ xe ô tô và 2 chổ để xe máy, rất
thuận tiện cho giao thông, sinh hoạt cho cộng đồng Usilk City. Đây là ưu thế
của UsilkCity hơn hẳn các khu đô thị cao cấp khác tại Hà Nội. Đặc biệt 03
tầng đế của Usilk City với diện tích 146.896 m2 là trung tâm thương mại,
siêu thị, được ví như thiên đường mua sắm sầm uất, nhộn nhịp, cung cấp chủ
yếu cho mọi nhu cầu của toàn bộ khu nhà. Không gian tầng 4 của các CT
được đầu tư toàn bộ cho các hoạt động vui chơi giải trí, sân chơi cho trẻ em,
dịch vụ chăm sóc sức khỏe (thích ứng ngoài trời), … tạo một không gian khép
kín, tiện nghi, thuận tiện cho người sử dụng. Từ tầng 5 trở lên của các CT là
căn hộ để ở, tùy theo vị trí và diện tích của mỗi tòa nhà sẽ được bố trí số
lượng và loại các căn hộ một cách hợp lý. Đó là những lý do để Usilk City
được đánh giá là khu đô thị hội tụ đầy đủ các lợi thế phù hợp với mong muốn
của người sử dụng là được sống, làm việc, vui chơi và định cư lâu dài.
Các công trình công cộng được bố trí thành 4 loại hình công viên giải trí:
công viên trẻ, gió và nghệ thuật, kết hợp với các khu vực nghỉ ngơi. Khu phía
Nam tạo ra những khu vực năng động như quảng trường, không gian tổ chức
sự kiện. Khu phía Bắc tạo ra khu vực tĩnh tại như các đài phun nước, công
viên giải trí.
ĐÁNH GIÁ VỀ LỢI THẾ DỰ ÁN:
7
o Dự án Khu đô thị mới Văn Khê mở rộng (Usilk City) nằm ở vị trí trắc
địa, thuận lợi về giao thông, giao thương với các khu vực lân cận. Dự
án Usilk City chỉ cách trung tâm hội nghị quốc gia khoảng 3 km, chạy
dọc đường cao tốc Láng – Hòa Lạc, tuyến đường giao thông hiện đại
bậc nhất của Việt Nam khiến cho việc đi lại giữa khu đô thị Văn Khê
mở rộng (Usilk City) đến với trung tâm Hà Nội và các khu vực lân
cận rất thuận tiện.
o Nằm ở cửa ngõ của tuyến đường cao tốc Láng – Hòa Lạc, lại nằm sát
thành phố Hà Nội, UsilkCity trở thành khu đô thị đầu mối kết nối Hà
Nội với các khu đô thị khác và giữa các khu đô thị khác với nhau.
o Với quy hoạch các điểm, cụm công nghiệp, các khu du lịch, vui chơi
giải trí phía Tây thành phố Hà Nội như sân gôn Đồng Mô, các khu du
lịch sinh thái, khu công nghệ cao Hòa Lạc… UsilkCity trở thành địa
điểm lý tưởng để kinh doanh và sinh sống của các hộ gia đình.
o Với thiết kế hiện đại, thông thoáng với các dịch vụ thiết yếu, Khu đô
thị Văn Khê mở rộng (Usilk City) do công ty CP Sông Đà – Thăng
Long làm chủ đầu tư sẽ là “điểm nhấn” tạo nên diện mạo mới cho đô
thị TP Hà Đông, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của
Thành phố Hà Nội nói chung và Thành phố Hà Đông nói riêng.
2. Nhận định về yêu cầu của khách hàng:
Nhu cầu của khách mua nhà để ở, không phải để đầu tư. Khách muốn mua được
căn hộ đảm bảo về mặt pháp lý tức là đã có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Tuy
nhiên, tại thời điểm này, những căn hộ phù hợp với yêu cầu của khách đều đã qua
vài đợt tăng giá. Vì vậy giá mua tại thời điểm này sẽ là giá của chủ đầu tư đưa ra
trong hợp đồng mua bán và cộng thêm khoản tiền chênh mà người bán đưa ra.
Tìm kiếm BDS theo yêu cầu của khách:
8
Kênh tìm kiếm mà sàn sử dụng đó là hệ thống cộng tác viên của sàn, các nhà đầu
tư thứ cấp, các kênh thông tin mà sàn đã có quan hệ, qua tìm kiếm trên internet
nhân viên môi giới tìm được một số căn hộ phù hợp, trong đó có 1 căn hộ là sát
nhất với yêu cầu của khách, và nhân viên quyết định tư vấn khách mua căn hộ này.
Làm việc với người bán căn hộ 709, ban công hướng đông nam, diện tích
118,7m2, 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, đã có hợp đồng mua bán, đã đóng được 55% gía
trị hợp đồng.
- Kiểm tra các thủ tục pháp lý của căn hộ ở đây là hợp đồng mua bán được ký
từ tháng 12/2009 giữa anh Vũ Thanh Tùng và bên chủ đầu tư là Công ty
Sông Đà Thăng Long
- Giá người bán đưa ra là 30tr/m2, mức gía chốt cuối cùng là 29,5tr/m2
- Các chi phí làm thủ tục mua bán khách yêu cầu người mua sẽ phải chịu
- Người mua sẽ phải thanh toán toàn bộ tiền trong 1 lần ngay khi hoàn tất hợp
đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng tức là người mua sẽ không được
phép trả chậm hay trả làm nhiều đợt
- Thống nhất hoa hồng môi giới là 1% và không có thù lao môi giới
Sau khi có được đầy đủ các thông tin cần thiết, nhân viên môi giới nhanh chóng
liên lạc với bên mua và hẹn khách đến sàn để trao đổi cụ thể. Nhân viên môi giới
đưa ra một số lựa chọn và các ưu nhược điểm so với yêu cầu của khách và tư vấn
định hướng cho khách nên chọn căn hộ trên. Dựa trên cơ sở những thông tin mà
nhân viên tư vấn cung cấp, khách hàng đã có những cân nhắc. Trong khi đó, nhân
viên tư vấn tiếp tục tư vấn cho khách về các lợi thế về mặt kinh tế, xã hội, cơ sở hạ
tầng của dự án, thế mạnh, thương hiệu mạnh của chủ đầu tư. Nhận thấy bên mua có
vẻ đã “bị thuyết phục” về cơ bản thì nhân viên môi giới đưa ra những phân tích về
giá cả bằng việc so sánh với một số dự án tương tự. Về mặt tiến độ usilk city cũng
tiến hành khá nhanh, có cam kết đảm bảo thời hạn bàn giao. Sau khi có những
9
thương thảo về giá cả và biết được bên bán đưa ra giá chốt cuối cùng là 29,5 thì
bên mua cũng chấp nhận mua với giá 29,5.
3. Thực hiện giao dịch với cả hai bên mua bán
Sau khi thống nhất, người môi giới báo cho cả 2 bên về lịch làm việc, bao gồm:
ngày giờ, địa điểm, hình thức thanh toán và các thông tin khác. Người môi giới
đã chuẩn bị sẵn mẫu hợp đồng đặt cọc để hai bên nhanh chóng thực hiện giao
dịch. Người môi giới chủ động liên lạc với cả hai bên trước ngày thực hiện việc
sang tên hợp đồng. Hẹn khách hàng và người bán chuẩn bị tất cả giấy tờ cần
thiết và những người liên quan đến làm việc vào ngày hẹn. Đến ngày đó người
môi giới sẽ mời hai bên tới nơi giao dịch của Chủ đầu tư và thực hiện việc hủy
hợp đồng cũ, lập hợp đồng mới, người mua sẽ phải thanh toán cho người bán
ngay tại đây. Sau khi bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, người bán đề
nghị Chủ đầu tư ký đóng dấu vào hợp đồng mới, đồng thời đóng phí cho Chủ
đầu tư. Ngay lúc này người môi giới đề nghị người bán thanh toán phần còn lại
của phí môi giới, cảm ơn hai bên mua và bán, đồng thời không quên đưa thông
tin liên hệ của mình để có thể giúp đỡ cả hai bên trong trường hợp cần thiết
hoặc trong các thương vụ khác. Thương vụ môi giới về cơ bản đã hoàn tất.
4. Phân tích thương vụ
Ưu điểm giao dịch diễn ra nhanh chóng, do không có vướng mắc về thủ
tục pháp lý, hai bên mua bán đều không bị áp lực. Giao dịch đảm bảo an
toàn không có rủi ro.
Nhược điểm: Không có hợp đồng môi giới nên dễ dẫn đến rủi ro là bên
sàn BDS không nhận được hoặc không nhận đủ tiền hoa hồng môi giới.
10
5. Đề xuất hoàn thiện quy trình thủ tục
- Người môi giới nên ký hợp đồng môi giới với người bán hoặc người mua
6. Kiến nghị với Cơ quan quản lý cấp trên
- Yêu cầu tất cả các bất động sản phải giao dịch qua Sàn giao dịch bất động
sản, đồng thời coi chứng thực giao dịch qua sàn là một thủ tục đủ tính pháp
lý để cấp giấy chứng nhận và thu thuế chuyển nhượng
- Tăng cường kiểm tra, giám sát các hoạt động bán bất động sản của Chủ đầu
tư như : Việc huy động vốn theo nhiều đợt phải xuất hóa đơn tài chính theo
từng đợt. Kiểm tra việc giao dịch qua sàn thông qua pháp nhân của Sàn giao
dịch. Quy định mức phí tối thiểu khi giao dịch qua Sàn để đảm bảo việc
Chứng thực giao dịch qua sàn chỉ là hình thức.
- Thực hiện quy định giao dịch tài chính theo hình thức chuyển khoản nhằm
tránh trường hợp Chủ đầu tư thu tiền chênh của khách hàng.
- Các cơ quan chức năng phải cùng phối hợp để giám sát thị trường bất động
sản nhằm ổn định thị trường, tránh nạn đầu cơ, tạo cơ hội cho nhiều người
có thể mua được bất động sản với giá hợp lý.
Trên đây là những kiến thức tôi đã học hỏi được qua đợt thực tập ngắn tại
sàn giao dịch Bất động sản Nam Môn. Tuy nhiên, do thời gian và hiểu biết
có hạn nên bài báo cáo này không tránh khỏi những sai sót, rất mong nhận
được sự chỉ bảo của các thầy cô để nhanh chóng nắm vững kiến thức và hoạt
động ngày càng chuyên nghiệp hơn trong lĩnh vực bất động sản
Cuối cùng, Kính chúc Thầy, Cô sức khỏe và thành công trong sự nghiệp
cũng như trong cuộc sống !
Học viên
Phạm Kiều Minh
11

Xem chi tiết: BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN